نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية
كما تم تعديله:
-القانون (LAW) رقم 106.12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.49 بتاريخ 19 من رجب 1437(27 أبريل 2016)؛
الجريدة الرسمية عدد 6465 من 9 شعبان 1437 (16 ماي 2016)، ص3781؛
-القانون ( LAW) 58.11 المتعلق بمحكمة النقض، المغير بموجبه الظهير الشريف رقم 1.57.233 الصادر في 2 ربيع الأول 1377(27 سبتمبر 1957) بشأن المجلس الأعلى، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.170 بتاريخ 27 من ذي القعدة 1432(25 أكتوبر 2011)؛ الجريدة الرسمية عدد 5989 مكرر بتاريخ 28 ذو القعدة 1432 (26 أكتوبر 2011) ص 5228.
الباب الأول: أحكام عامة
المادة 1:
“تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين
عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.
كما تسري هذه الأحكام على المجموعات العقارية المبنية المؤلفة من عمارات أو فيلات أو محلات، متلاصقة أو منفصلة، والمقسمة إلى أجزاء مفرزة وأجزاء مشتركة مملوكة على الشياع لمجموع الملاك.
وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.”
المادة 2:
“تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص. وتعتبر الأجزاء المذكورة ملكا خاصا لكل مالك مشترك.
تعد كذلك أجزاء مفرزة، الأرض المقام عليها البناء والحدائق الملحقة بها عند الاقتضاء والمخصصة للفيلات أو المحلات
المؤسس لها رسم عقاري واحد، في حال إخضاع مجموعة من الفيلات أو المحلات لهذا القانون.”
المادة 3:
“تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك
المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.”
المادة 4:
“تعد أجزاء مشتركة:
الأرض مع مراعاة الفقرة 2 من المادة 2 أعلاه؛
هيكل البناء والأساسات والجدران الحاملة له؛
الأقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة للاستعمال المشترك؛
واجهة البناية؛
السطوح المعدة للاستعمال المشترك؛
الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك؛
المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك؛
الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛
التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛
المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك؛
الأماكن المخصصة لوضع النفايات المنزلية.
وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على خلاف ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:
الساحات والحدائق؛
المحلات المعدة للاستعمال الجماعي.
وبصفة عامة، كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.
المادة 4 مكرر
تعد الجدران والحواجز، غير الحاملة للبناء، الفاصلة بين جزأين مفرزين أو أكثر، أجزاء مشتكرة بينهما فقط.”
المادة 5:
“تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة، مع مراعاة أحكام المواد 22 و44 و45 مكرر بعده:
الحق في تعلية البناء المخصص للاستعمال المشترك؛
الحق في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها ؛
الحق في الحفر.”
المادة 6:
“يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية أو يقرر
الجمع العام غير ذلك.
إذا تعلق الأمر بمشروع عقاري، منجز على مراحل متتالية، يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة
للجزء المنتهية الأشغال به بصفة مؤقتة في نظام الملكية المشتركة، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري، ويشار إلى ذلك في نظام الملكية المشتركة وفي الرسم العقاري الأم وفي الرسوم العقارية المستقلة في حالة العقار المحفظ أو في طور التحفيظ.”
المادة 7:
“لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محلا للقسمة أو الحجز أو التفويت بين الملاك المشتركين جميعهم
أو بعضهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.”
المادة 8:
“يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.
يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع وجوب التقيد بأحكام هذا القانون، لاسيما المادتان 9 و51 منه، ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.
في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجـي للملكية المشتركة يحدد
بنص تنظيمي.
يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أو التزامات معينة فـي نظام الملكية المشتركة مع مراعاة أحكام
الفقرة الثانية أعلاه.”
المادة 9:
“يتضمن نظام الملكية المشتركة لزوما ما يلي :
الغرض المعدة له أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعمالها ؛
القواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها ؛
توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة؛
قواعد تسيير اتحاد الملاك وعقد الجمع العام للملاك المشتركين وصلاحياته؛
قواعد ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه؛
تحديد التكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها؛
تحديد التكاليف المتعلقة باشتغال وصيانة التجهيزات الجماعية؛
تحديد تكاليف كل خدمة جماعية يقررها اتحاد الملاك؛
تحديد حصة كل مالك في التكاليف، حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز.
يعتبر باطلا كل شرط في نظام الملكية المشتركة يفرض قيوداً على حقوق الملاك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل
واحد منهم، باستثناء ما يتعلق بتخصيص العقار المشترك وبخصوصياته وموقعه.
يوقع نظام الملكية المشتركة من طرف المالك الأصلي أو الملاك المشتركين أو من يقوم مقامهم مع مراعاة أحكام المادة
21 بعده.”
