شكلية التصرفات العقارية في ضوء المادة الرابعة

شكلية التصرفات العقارية في ضوء المادة الرابعة

 مقدمة

إن حق الملكية من أسمى وأرقى الحقوق التي أوصى الشارع الحكيم بحمايتها وصيانتها من كل غصب او اعتداء بغير وجه حق، مصداقا لقوله تعالى، ”  وَلَا تَأْكُلُوٓاْ أَمْوَٰلَكُم بَيْنَكُم بِٱلْبَٰطِلِ وَتُدْلُواْ بِهَآ إِلَى ٱلْحُكَّامِ لِتَأْكُلُواْ فَرِيقًا مِّنْ أَمْوَٰلِ ٱلنَّاسِ بِٱلْإِثْمِ وَأَنتُمْ تَعْلَمُونَ” ذلك أن الأموال بمفهومها القانوني، قد تكون إما منقولا أو عقار.

وتبعا لذلك، فإن جل الديانات السماوية جرمت الاعتداء على حق الملكية، فردية كانت أم جماعية، وذلك من منطلق أن الإنسان بطبعه ميل إلى التملك استجابة لفطرته و غريزته حيث أنه من المعلوم أن الإنسان خلق مجبولا على حب الاستئثار و التملك مما جعل تملك العقارات وتنظيم المعاملات ضرورة ملحة للحد من التطاحن والتنازع بين الأفراد.

الأمر الذي اقتضى وضع ضوابط وقواعد قانونية تقنن حق الملكية، وتجعل الإنسان يطمئن على حقه بتوفير الحماية وإحاطة التعامل بشأنها بالضمان اللازم لدفع الاعتداء و الأدعاء بالاستحقاق، وعلى هذا الأساس سارت مختلف التشريعات المقارنة بما فيها التشريع المغربي، الذي عمل منذ عهد الحماية، إلى عهد الاستقلال على حماية الملكية العقارية وصيانتها وفق ما يحقق الأمن العقاري والرفاه الإقتصادي.

وذلك بمقتضى جملة من القوانين التي رمت في مجملها إلى تكريس الملكية العقارية وحماية المكتسبين للحقوق العينية وضمان استقرار المعاملات وتشجيع الاستثمار، ومن ذلك ما يتعلق بالقانون 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية والقانون رقم 14-07 المتعلق بالتحفيظ العقارية.

وإن الغاية من إصدار هاذين القانونين، تتجلى في الحد من المشاكل التي عانت منها المنظومة العقارية ما قبل سنة 2011، والتي يرجع مردها إلى المشاكل التي كانت تنجم عن النظام الإزدواجي في العقارات، لا من حيث الإثبات ولا من حيث الإستيلاء، ذلك أن الحيازة الهادئة مظهر من مظاهر الاستقرار ودعامة من دعائم الإستثمار.

وفي سبيل إحكام طرق الإثبات وحماية العقارات من الترامي أصدر المشرع جملة من القوانين التي تهم ضبط قواعد توثيق التصرفات العقارية، سواء أجريت على العقارات المحفظة أم غيرها من العقارات غير المحفظة أو التي تكون في طور التحفيظ.

حيث أوجب المشرع بمقتضى المادة 4 من مدونة الحقوق العينية تحت طائلة البطلان تفريغ كل التصرفات العقارية وكذا الوكالات الخاصة بها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يحرر لزوما من طرف محام مقبول لترافع أمام محكمة النقض.

و ذات الحكم نص عليه في كل من القانون 00-18 المتعلق بنظام الملكية المشتركة كما وقع تعديله بموجب القانون 12-106 وكذا القانون00-14 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز كما وقع تغييره و تتميمه بموجب القانون 12-107 وكذا القانون 00-51 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار.

مع بعض الاستثناءات المتعلقة بالجهة المؤهلة لتحرير المحررات ثابتة التاريخ, حيث يفهم من ذلك أن المشرع جعل من الكتابة في هذه العقود شكلية للانعقاد إذ يتوقف عليها نفذ العقد وذلك حيادا عن القاعدة التي تقضي بأن ملكية البيوع تنتقل بمجرد توافق إرادتي الأطراف إيجابا وقبولا طبقا للفصل 488 من ظهير الالتزامات والعقود..

شكلية التصرفات العقارية في ضوء المادة الرابعة

تحميل