المستجدات المتعلقة بالتقييد على الرسوم العقارية على ضوء القانون رقم 14.07
إنجاز الطالب الباحث/ إسماعيل تبوتي
المستجدات المتعلقة بالتقييد على الرسوم العقارية على ضوء القانون رقم 14.07
مقدمة
تعتبر الثروة العقارية دعامة أساسية في البناء الاقتصادي مما يجعل الاعتناء بتنظيمها غاية في الأهمية لضمان ثباتها واستقرارها ،ذلك أن استقرار المعاملات العقارية وضمان سلامتها وأمنها وتحقيق غايتها ومقاصدها لا يتأتى إلا بوجود نظام قانوني قوي ومتين، يقوم على أساس الإشهار والعلنية والثقة والشفافية؛ لأن العقار في أنحاء العالم يحظى بأهمية بالغة من قبل المستثمرين والمنعشين العقاريين ورجال الأعمال، فهو عنصر أساسي في التنمية الاقتصادية والأمن الاجتماعي.
ويعد التحفيظ العقاري إحدى الوسائل التي يمكنها المساهمة في التنمية؛ لأن تحفيظ العقار يطهره من جميع الحقوق السابقة عنه، وغير المدلى بها أثناء مسطرة التحفيظ، إذ يعد قرار المحافظ بإنشاء الرسم العقاري ذا صفة نهائية غير قابل لأي طعن.
إلا أن إقامة الرسم العقاري ليس غاية في حد ذاته، بل الغرض من إيجاده ومعه نظام الشهر العقاري هو استمراره في عكس وضعية العقار المادية والقانونية.
ولهذا الغرض تبنت التشريعات المقارنة بصفة عامة والتشريع المغربي بصفة خاصة نظام الشهر العقاري، الذي يقوم على تقييد جميع التغييرات الطارئة على العقار على الرسم العقاري المخصص له، سواء تعلقت هذه التغييرات بحالة العقار المادية أو القانونية.
وهناك طريقتان أساسيتان تتنازعان حتى الآن نظام الشهر العقاري بين مختلف التشريعات، الأولى: يكون فيها نظام الشهر شخصيا والثانية: يكون فيها النظام عينيا فنظام الشهر الشخصي يعتمد على أسماء الأشخاص المالكين للعقارات من ناحية الترتيب إذ التسجيل فيه أو التقييد يكون وفقا لأسماء الأشخاص، وبهذا سمي بالنظام الشخصي، فمكاتب حفظ الرهونات تهتم بالمالكين وعلى من يرغب في الحصول على معلومات تتعلق بوضعية عقار معين عليه أن يعين اسم مالك ذلك العقار.
أما نظام الشهر العيني فيقوم على أساس التنظيم العيني للعقارات، بحيث ينظم لكل عقار رسما خاصا به يتضمن رقمه الخاص وإسما يتميز به وخريطة تبين حدوده ومساحته ومعالمه بكل تدقيق ويعتبر هذا الرسم بمثابة حالة مدنية للعقار، فهو نظام يعمل على تشخيص وتجسيد معالم العقار في عين المكان ووضع تصميم دقيق لهذه المعالم.
وعلى هذا الأساس يعتبر نظام السجل العيني من أفضل ما أفرزته الصياغة التشريعية كنظام يكفل للعقار حماية قانونية في مواجهة الأطراف المتعاملين بشأنه، وكذلك في مواجهة الأغيار، محققا بذلك الإطمئنان إلى البيانات الواردة في السجل العقاري، ودعم الائتمان بفضل إشهار التصرفات العقارية، وافتراض العلم بها من طرف الكافة استنادا إلى قرينة التقييد وهو ما حدا بالمشرع إلى الأخذ بهذا النظام بمقتضى ظهير 12 غشت المتعلق بظهير التحفيظ العقاري.
وعمل المشرع المغربي على تعديل الظهير السالف ذكره بالقانون رقم 14.07 بتاريخ 22 نوفمبر 2011، حيث تبنى فيه المشرع صيغ التغيير والتتميم أو النسخ والتعويض أو إلغاء بعض فصول القانون القديم، لجعله مواكبا للمستجدات التشريعية والمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية، وهو الموضوع الذي اختاره الطالب ليكون مجال بحثه لنيل دبلوم الماستر، وذلك في شقه المتعلق بالتقييد على الرسوم العقارية.
وتجدر الإشارة إلى أن القانون 14.07 أخذ بعبارة “التقييد” بدل عبارة “التسجيل” التي كان يتضمنها ظهير التحفيظ العقاري قبل تعديله، وذلك للتمييز بين التسجيل Enregistrement الذي يفيد أداء الواجبات المستحقة للخزينة بمناسبة إبرام التصرفات الناقلة للملكية وهي رسوم تستحق عن التصرفات العقارية العوضية، وبين التقييد Inscription والذي يفيد أخذ بیانات مختصرة للتصرف المنشئ للحق وتضمين هذه البيانات بالرسم العقاري الخاص بالعقار وتأريخ ذلك وتوقيع المحافظ على الأملاك العقارية.
وسنلتزم بمصطلح “التقييد” في بحثنا هذا، إلا أنه قد يصادف أن نستعمل لفظ التسجيل في بعض الأحيان وذلك لتحري الأمانة العلمية المطلوبة في كل بحث أكاديمي.
و ارتباطا مع عنوان البحث، فإن الإشكالية المحورية التي ستؤطر إنجازه إلى نهايته هي كالتالي:
هل المستجدات التي جاء بها القانون 14.07 والمعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري عدلت بصورة جوهرية المبادئ التي يقوم عليها النظام الشهر العقاري المغربي؟
إن القانون 14.07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري، وإن عدل في العديد من مقتضياته بما يضمن توحيد وتدقيق مصطلحاته، وجعله يتلائم مع بقية القوانين ذات الصلة أو ما جرى عليه العمل في إطار الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، فإنه لم يمس مبادئ التقييد على الرسوم العقارية التي يقوم عليها نظام الشهر العقاري المغربي.
ولمعالجة هذا الموضوع اعتمد الباحث التصميم التالي:
الفصل الأول: المستجدات المتعلقة بنطاق التقييد ومسطرته.
الفصل الثاني: المستجدات المتعلقة بأثار التقييد.
المستجدات المتعلقة بالتقييد على الرسوم العقارية على ضوء القانون رقم 14.07
