أحكام بيع العقار بالمزاد العلني في القانون المغربي
مقدمة
لعل من أبرز التصرفات القانونية التي تحظى بمكانة متميزة في مجال المعاملات عقد البيع، والذي ورد تنظيمه أساسا في قانون الالتزامات والعقود، وقد عرفه المشرع من خلال الفصل 478 من نفس القانون بانه: “عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للأخر ملكية شيء أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه له “.
من خلال التعريف يتضح أنه عقد نقل الملكية قد يرد على المنقول أو العقار، وينقسم هذا الأخير إلى عقار بالطبيعة أو عقار بالتخصيص.
وقد عرف المشرع المغربي العقار بالطبيعة بأنه “هو كل شيء مستقر بحيزه البت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته“، في حين عرف العقار بالتخصيص بأنه “المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة.”
والبيع الوارد على العقار بالطبيعة قد يكون إما بالتراضي على الثمن المحدد بين عاقديه، بحيث يتم تحديد ثمن العقار مسبقا من البائع، وإما أن يترك تحديد الثمن للمشتري الذي يقدم لعرض الأعلى في إطار مزاد علني.
ويعتبر البيع بالمزاد العلني من الأساليب القانونية المشروعة في المعاملات المدنية و التجارية، وينقسم إلى نوعين :
– المزاد الرضائي: هي تلك الطريقة التي يلجأ إليها المتعاقدان طوعا منهما واختيارا، وذلك كما إذا نظم شخص مزادا بنفسه، أو بواسطة أخر ينوب عنه في إجراءاته لبيع عقاره، أو تأجيره .
–المزاد القضائي: وهي تلك التي تقوم بها الإدارة أو القضاء كما هو شأن بيع أو ايجار الأموال الخاصة للدولة، أو لغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة في بيع أموال المدين على إثر التنفيذ الجيري عليها نتيجة عدم وفائه بديونه لثبوت عسره وتوقفه عن الأداء، وبيع أموال القاصر بالمزاد العلني.
ووعيا بضرورة حماية حق الملكية كاقدم لحقوق اللصيقة بحياة الإنسان، نجد أن المشرع فرض مجموعة الإجراءات التي لا يقع البيع بالمزاد العلني صحيحا إلا باحترامها، كما استلزم مجموعة من الشروط حماية الحقوق مالك العقار، حيث ألزم الوصي أو المقدم ببيان الأسباب الشرعية عند بيع عقار القاصر، كما أعطى للمدين فرصة الاحتفاظ بعقاره المحجوز مقابل أداء ديونه إلى أخر لحظة قبل بيع العقار بالمزاد العلني.
كما تجده وفر ضمانات لبيع العقار بثمن مناسب يحفظ حقوق باقي الأطراف، حيث استلزام ضرورة إعلامهم وشهر جل الإجراءات التي يتم من خلالها بيع العقار بالمزاد، خاصة وأن العقار قد يكون مثقلا بتحملات يطالها التطهير عند حصول البيع…
أحكام بيع العقار بالمزاد العلني في القانون المغربي.
