بيع العقار في طور الانجاز بين النظرية والتطبيق إعداد الباحث-عمر اليوسفي العلوي-
مقدمة:
كان الغداء والسكن، هدفين أساسيان يملأن حياه الانسان منذ ظهوره على الارض،يسعى بطريقه أو باخرى لملئ بطنه ولإيواء جسمه داخل الكهوف والمغارات التي صنعتها الطبيعه رفقا بالانسان من قساوات فصول السنة،ويطفي ذلك على
خياله الشيء الكثير، هذا الخيال الذي ساعده على الوثب الى الامام والى الاعلى، لينتقل الى المدن الكبرى وناطحات السحاب، لكن لكن هذا الوثب، حصل عبر سلم مختل الدرج، و ميزان غير سليم.
فلقد أدى ارتفاع معدل النمو الديمغرافي داخل المدن،والهجره القروية الناتجة عن تدهور مستوى المعيشه بالبادية وعصرنة القطاع الفلاحي،وكذلك احداث مناطق صناعية وتجارية وسياحية بمناطق الحضرية الى زياده الطلب على الملكية العقارية، وظهور معدلة السكن التي اصبحت تشكل الاهتمام الاول لدى المواطن بعد الشغل.
فكان من نتائج هذه الازمة، و نتيجة قلة الوحدات السكنية، ان برزت على مستوى الممارسة التعاقدية، ظاهرة بيع العقارات في طور الانجاز، او حتى في مرحلة الشروع او ما يطلق عليه البيع على التصميم،غير ان هذه الممارسة سرعان ما ابانت
عن قصورها بفعل المشاكل الناجمة عنها، من قبل تاخر المشتري عن سداد ما في ذمته من اقساط او تاخر البائع في اتمام البناء وما يترتب عن ذلك من ضياع الحقوق على اصحابها.
ولعل هذا هو ما دفع المشرع المغربي الى اصدار القانون 44.00 ،متوخيا منه خلق مناخ سليم وملائم بعيدا عن مظاهر النصب والاحتيال والتلاعب في هذا النوع من المعاملات العقارية
و تعتبر مقتضيات هذا القانون من اهم التعديلات الجديده التي ادخلت على قانون الالتزامات والعقود منذ الأخد به سنه 1913،وتندرج هذه التعديلات في السياق الاطار العام الرامي الى تعديل وتجديد التشريعات الحالية،بهدف جعلها مواكبة وملائمة للمستجدات التي تعرفها الساحه القانونية والاجتماعية والاقتصادية وبالاخص منها الجانب الاستثماري والتنموي والكل في خضم ترسيخ دولة المؤسسات والقانون.
ويعد بيع العقار في طور الانجاز بمثابة تعاقد ممتد في الزمان، على انجاز بناء في اجل المحدد ويشمل العقارات في طور الانجاز المعده للسكن او الاستعمال المهني او التجاري او الصناعي او الحرفي، وهذا البيع العقاري مرسوم له ان ان يبرم
عبر مرحلتين هامتين: هما البيع الابتدائي ثم البيع النهائي وتؤد فيه الاقساط بالثمن خلال اجال معينة، وتبعا لتقدم الأشغال البناء، ويحتفظ فيه البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع الي غاية انتهاء الأشغال…………………
وترتيبا على ذلك حوال الباحث تحليل موضوع بيع العقار في طور الانجاز بين النظرية والتطبيق وفق التصميم التالي:
الفصل الأول: الأحكام العامة لبيع العقار في طور الانجاز
الفصل الثاني: اثار بيع لعقار في الطور الانجاز.
