التقييد الاحتياطي في ظهير التحفيظ العقاري إعداد الباحث – الهاشمي محارزي-
مقدمة:
تحظى الثروة العقارية بأهمية بالغة في جل بلدان العالم ، ولهذا سارعت هذه الأخيرة إلى وضع قوانين عقارية بهدف
حماية حقوق الملاك وأصحاب الحقوق العقارية كذلك.وبالنسبة للمغرب فإن الملكية العقارية كانت قبل سنة 1913
تخضع في تنظيمها لقواعد الفقه الإسلامي وخصوصا المذهب الملكي، وهو من بين الدول التي تسعى إلى تطوير
نظامها العقاري من أجل تحقيق الاستقرار، إلا أن هذا النظام يتميز بالازدواجية فهناك نظام العقارات الغير المحفظة
ونظام العقارات المحفظة.
وبعد فرض الحماية على المغرب عملت السلطات الاستعمارية إلى سن قوانين عقارية. وبفضل هذه الأخيرة تم وضع
العقار في قالب قانوني محكم وهو ما يعرف بنظام التحفيظ العقاري، ويقصد بهذا الأخير حسب الفصل الأول من ظهير
12 غشت 1913 ما يلي :
“يقصد من التحفيظ جعل العقار المحفظ خاضعا لنظام هذا الظهير من غير أن يكون في الإمكان إخراجه
منه فيما بعد “.
ولأجل حماية الملكية العقارية بالمغرب فإن القانون العقاري أعطى مناعة وقوة للتسجيلات الموجودة بالرسم العقاري
وهذا ما منح العقار المحفظ صفة الاستقرار وجعل منه أداة للتنمية الاقتصادية ، إضافة إلى هذا فإن المشرع المغربي
يأخذ بنظام الشهر العيني الذي يهدف إلى تحقيق استقرار الملكية العقارية وتشجيع التعامل به وتسهيل تداوله وبالتالي تشجيع الائتمان العقاري.
ورغم أن نظام التحفيظ العقاري يرتكز على بعض المبادئ التي أقرها المشرع لاستقرار الملكية العقارية خصوصا مبدأ القوة الثبوتية للتقييدات طبقا للفصلين 2 و 62 من ظ.ت.ع إلا أنه أورد بعض الاستثناءات قصد حماية حقوق الأغيار وذلك بواسطة مؤسسة التقييد الاحتياطي.
ويعتبر التقييد الاحتياطي من بين التقييدات المؤقتة ، المنظم بمقتضى الفصول من 85 إلى 88 من ظ.ت.ع ، إلا ان المشرع
لم يورد تعريفا له بل ترك ذلك للفقه والقضاء ، وقد عرفه هذا الأخير بمايلي ” التقييد الاحتياطي هو إجراء احترازي سنه المشرع لحماية الحقوق من الضياع إلى حين ثبوت الحق من عدمه ” كما عرفه أحد الفقه بأنه ” بيان يثبت بالرسم العقاري بصفة مؤقتة ومشروطة وينبئ بالحق المطالب به والذي لم يكن قابلا للتقييد النهائي بالرسم العقاري “.
وعرفه الأستاذ مأمون الكزبري بأنه:
” إجراء يقوم به صاحب حق تعذر عليه تسجيله بسبب من الأسباب، ليضمن لنفسه في المستقبل إمكانية
هذا التسجيل عند زوال المانع” .
ويمكن أن نعرفه بأنه إجراء مؤقت يهدف إلى حماية الحقوق الغير مستوفية لشروط التسجيل النهائي أو التي تكون محل
نزاع وتنتظر كلمة الفصل من طرف القضاء وبعد ذلك يتم تسجيلها بأثر رجعي .ومن خلال ما تقدم فإن أهمية التقييد الاحتياطي تتجلى في حفظ الحقوق مؤقتا وهو ما ذهب إليه أحذ الفقه بأن التقييد الاحتياطي يعتبر المؤسسة الأكثر ديناميكية من بين مؤسسات نظام السجلات العقارية ، كما يؤدي إلى الحد من سلطة الرقابة الممنوحة للمحافظ على الأملاك العقارية وعلى الوثائق والمستندات المقدمة لديه قصد التقييد النهائي بالرسم العقاري.
كما أنه يتميز بعدة خصائص تميزه عن غيره من التقييدات:
وإذا كان التقييد الاحتياطي ينصب فقط على العقارات المحفظة فإنه إذا ادعى شخص حقا ما على عقار في طور التحفيظ
فإنه لأجل حماية حقوقه من الضياع فإنه يلجأ إلى مسطرة التعرض المخصصة لذلك طبقا لما نص عليه الفصل 24 من ظ.ت.ع.
كما نشير إلى أن التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في ظ.ت.ع. يتشابه مع التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في بعض القوانين الجديدة ، كالقانون رقم 10.98 0المتعلق بتسنيد الديون الرهنية وقد يتشابه أحيانا مع مؤسسة الحجز التحفظي.
ومن خلال ما تقدم فإن اختياري لموضوع التقييد الاحتياطي لهذا البحث جاء نتيجة للدور الفعال الذي يقوم به داخل نظام السجلات العقارية والذي بفضله تتم حماية الحقوق المتنازع بشأنها.
إضافة إلى أنني قمت بتدريب داخل مصلحة المحافظة العقارية، اطلعت على العديد من الإشكاليات العملية المرتبطة بالموضوع والتي تثبت حجم القصور ما بين القانون والواقع العملي. وفيما يخص الصعوبات التي واجهتني خلال القيام بإنجاز هذا البحث تتجلى في محدودية تقديم المساعدة العلمية للطالب من طرف بعض المحاكم خصوصا منح الأحكام والقرارات القضائية.
وللإجابة على هذه الإشكالية وغيرها من الإشكالات الفرعية ، فإنه يقتضي منا الأمر اعتماد مجموعة من مناهج البحث العلمي كالمنهج الوصفي، المنهج التاريخي، المنهج النقدي …إضافة إلى اعتماد التقسيم اللاتيني للتصميم . وبناء عليه
يتم تقسيم هذا الموضوع إلى فصلين كالتالي :
الفصل الأول : نطاق وحالات التقييد الاحتياطي .
الفصل الثاني : حماية المراكز المقيدة احتياطيا .
