الإيجار المفضي إلى تملك العقار

الإيجار المفضي إلى تملك العقار

القانون رقم 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار

كما تم تعديله:
القانون (LAW) رقم 58.11 المتعلق بمحكمة النقض، المغير بموجبه الظهير الشريف رقم 1.57.223 الصادر في 2 ربيع
الأول 1377 (27 سبتمبر 1957) بشأن المجلس الأعلى، الصادر بتنفيذه ظهير شريف رقم 1.11.170 صادر في 27 من ذي القعدة 1432 (25 أكتوبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5989 مكرر بتاريخ 28 ذو القعدة 1432 (26 أكتوبر2011) ص 5228.

الباب الأول: أحكام عامة
المادة 1:
“تطبق أحكام هذا القانون المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار على العقارات المنجزة والمعدة للسكنى.”

المادة 2:
“يعتبر الإيجار المفضي إلى تملك العقار كل عقد بيع يلتـزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أوجزء
منه بعد فترة الانتفاع به بعوض مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها في المادة 8 من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ حق الخيار.”

المادة 3:
“تبقى الأحكام التالية خارج نطاق تطبيق هذا القانون:
القانون رقم 6.79 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.80.315 بتاريخ 17 من صفر 1401(25 ديسمبر 1980)، كما تم تغييره وتتميمه ؛
القانون رقم 64.99 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.99.211 بتاريخ 13 من جمادى الأولى 1420 (25 أغسطس 1999) ؛
والمرسوم بقانون رقم 2.80.552 الصادر في 28 من ذي القعدة 1400 (8 أكتوبر 1980) القاضي بالتخفيض من مبلغ كراء الأماكن المعدة للسكنى لفائدة بعض فئات المكترين.”

الباب الثاني: إبرام عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار

المادة 4:
“يجب أن يحرر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان.
يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض طبقا للفصل 34 من الظهير الشريف رقم 1.93.162 الصادر
في 22 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر بمثابة قانون يتعلق بتنظيم مهنة المحاماة.

يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
يتم تصحيح الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي
يمارس المحامي بدائرتها.
تحدد بنص تنظيمي تعريفة إبرام هذا المحرر.
يحق للمكتري المتملك الانتفاع من العقار بمجرد إبرام هذا العقد.”

المادة 5:
“إذا كان العقار محفظا، يطلب المكتري المتملك من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي على الرسم
العقاري بناء على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه.
يبقى التقييد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي في الرسم العقاري.
يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقييد الاحتياطي.”

المادة 6:
“إذا كان العقار غير محفظ، تسجل نسخة من عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بسجل خاص يمسك بكتابة الضبط
لدى المحكمة الابتدائية بالدائرة التي يوجد بها العقار وتودع النسخة المذكورة لدى نفس الكتابة.”

المادة 7:
“يجب أن يتضمن عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار العناصر التالية:
هوية الأطراف المتعاقدة ؛
مراجـع العقار محل العقد ؛
موقع العقار ووصفه كليا أو جزئيا ؛
ثمن البيع المحدد غير قابل للمراجعة ؛
مبلغ التسبيق عند الاقتضاء وتحديد الوجيبة التي يتحملها المكتري المتملك وفترات وكيفية تسديدها وكذا كيفية خصم الوجيبة من ثمن البيع ؛

تخويل المكتري المتملك إمكانية تسبيق أداء ثمن البيع كليا أو جزئيا قبل حلول تاريخ حق الخيار؛
مراجع عقد التأمين المبرم من قبل البائع لضمان العقار ؛
شروط مزاولة حق الخيار وفسخه ؛
تاريخ بدء الانتفاع من العقار والأجل المحدد للمكتري المتملك لممارسة حقه في تملك العقار وكذا شروط التمديد
والفسخ المسبق للعقد.”

الباب الثالث: حقوق والتزامات الأطراف

المادة 8:
“يتعين على المكتري المتملك أداء الوجيبة باعتبارها مبلغا يؤدى على دفعات مقابل تملك العقار أو جزء منه لاحقا.
تتكون الوجيبة وجوبا من جزئين : مبلغ متعلق بحق الانتفاع من العقار والآخر يتعلق بالأداء المسبق لثمن تملك العقار.
يتم تحديد كل جزء باتفاق بين البائع والمكتري المتملك في عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار. ولا يؤخذ هذا التقسيم بعين الاعتبار إلا في حالة فسخ العقد.”

المادة 9:
“يلتزم المكتري المتملك ابتداء من تاريخ بدء الانتفاع بما يلي :
استعمال العقار بعناية الحازم الضابط لشؤون نفسه ووفق الغرض المعد له بمقتضى عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار؛
تسديد الوجيبة طبقا لشروط عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار؛
أداء تكاليف صيانة العقار كما هي محددة في الفصل 639 من الظهير الشريف المؤرخ في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود وكذا في القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.”

المادة 10:
“يمنع إدخال أي تغيير على العقار من شأنه تهديد سلامة وأمن السكان وحسن استعمال التجهيزات أو صلابة العقار أو جزء منه.
غير أنه وبعد موافقة البائع كتابة، يمكن للمكتري المتملك القيام على نفقته بأعمال من شأنها إدخال تحسينات على العقار
أو جزء منه.”

المادة 11:
“يتمتع المكتري المتملك بالإضافة إلى الحقوق المخولة له بمقتضى العقد بحق الأفضلية على باقي الدائنين غير المرتهنين.”

المادة 12:
“يجب على البائع أن يقوم بمعاينة العقار بحضور المكتري المتملك أثناء إبرام العقد وبمعاينة أخرى في حالة الفسخ. وفي
حالة عدم القيام بهذا الإجراء، وبعد مضي ثمانية أيام من تاريخ الإنذار دون جدوى، فإن المعاينة تتم من طرف خبير تعينه المحكمة بناء على طلب صاحب الحق.
يتحمل الطرف المخل جميع المصاريف.”

تحميل النص