اشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية -قراءة في القانون 44.00

اشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية -قراءة في القانون 44.00

 مقدمة

منذ ليالي التاريخ الأولی، ارتبط الإنسان فردا وجماعة بالأرض وجودا وإعمارا، حياة وفناءا وبعثا، فسعى إليها حائزا أو مالكا أو غاصبا، مبتدعا في كل ذلك قواعد تنظم له استعمالها واستغلالها والتصرف فيها.

وبتطور الحياة وتضارب المصالح ازدادت أهمية العقار سواء كان أرضا عارية أو بناءا متكاملا أو في طور البناء، وأصيح إلى جانب العنصر البشري محور أي مشروع تنموي مما استلزم تدخل التشريعات بفلسفاتها المختلفة لتنظم مجال التعامل فيه حتى يحقق الأهداف المرسومة له.

والمغرب لم يشذ عن كل هذا حيث عرف حركية تشريعية سعت إلى بناء منظومة قانونية ذات أبعاد وتجليات واسعة تشمل كافة القطاعات المؤثرة وكافة المتدخلين في مجال العقار والبناء قصد تحقيق هدفين أساسين :

– تخلیق مجال المعاملات العقارية وتطهيره .

-خلق ديناميكية اقتصادية تستند على خفض التكاليف والنفقات وإنعاش السوق العقارية.

فكان قانون 44.00 المتعلق ببيع العقارات في طور الإنجاز إحدى هذه الآليات التي استند عليها المشرع لسد الفراغ القانوني الذي كان يعرفه واقع الممارسة المتميز بشيوع البيوعات على التصميم أو على الحالة المستقبلية لاستكمال البناء وما نتج عنهما من مآسي اجتماعية ومشاكل اقتصادية ونزاعات قضائية يصعب تكيفها وإثباتها وتنفيذ أحكامها.

ولعل القراءة الأولية البسيطة للفصول الأولى من هذا القانون سيتجلى منها أن هاجس التطهير والإصلاح كان راسخا پذهن واضعيه إذ استهلت كلها بصيغة الأمر والوجوب وكأن المشرع يريد أن يعلن منذ البداية أنه لا مجال للتلاعب أو لاستغلال التفاوت الاقتصادي والاحترافي بين طرفي العقد أو سوء استغلال مبادی قانونية راسخة كسلطان الإرادة وحرية التعاقد.

لقد أعلن المشرع هذه المرة بشكل واضح موقفه من خلال استناده على” الكتابة والتوثيق” كخيار استراتيجي قانوني ذا أبعاد ومضامین اقتصادية واجتماعية مهمة.

هذه الكتابة استدعتها ضرورة قيام العقد وانعقاده صحيحا منتجا لآثاره، يترتب عن إغفالها بالشكل والمضمون المحدد قانونا جزاء وحيد هو البطلان.

لقد حدد المشرع الجهات المخول لها تحرير هذا العقد واشترط أن تكون هذه الكتابة مضمنة في محرر رسمي أو عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة يخول لها فانونها تحرير العقود والزم الأطراف ومحرريه بتوقيع هذا العقد والتأشير على صفحاته والمصادقة على التوقيعات مع تضمين هذا العقد مجموعة إلزامية من البيانات وإرفاقه بمجموعة من الوثائق والتصاميم والشواهد التي تثبت جدية المشروع وشفافية التعاقد وتخول تحقيق التوازن بين طرفي المعاملة وإعطائها أبعادها الاقتصادية والاجتماعية المرجوة.

إذن يبدو أن المشرع راهن على مجموعة من المكنزمات المتمحورة أساسا على “الكتابة” قصد تحقيق الأمن والشفافية والفائدة الاقتصادية والاجتماعية.

لكن وبقراءة متأنية لهذا القانون من خلال فصوله في علاقتها ببعضها أو في علاقتها مع نصوص قانونية أخرى موثرة بشكل مباشر أو غير مباشر في العملية التعاقدية المنصبة على عقار في طور الإنجاز، سيتضح أن هذه الأهداف ستصبح صعبة التحقيق وستخلق مشاكل جديدة قد تقوض بنيان وفلسفة هذا القانون من أساسه نظرا عدم وضوح بعض المقتضيات وغموضها وعدم انسجامها مع محيطها القانوني والاقتصادي والاجتماعي وهشاشة الضمانات التي تخولها لطرفي المعاملة وبناءا عليه سيكون تصميم هذه المداخلة على الشكل التالي:

المحور الأول: اشكالية توثيق بيع العقار في طور الانجاز بالنظر الى محرريه
المحور الثاني:هشاشة الضمانات القانونية والمضامين الاقتصادية لعقد بيع العقار في طور الانجاز

اشكاليات توثيق التصرفات العقارية ومتطلبات التنمية -قراءة في القانون 44.00

تحميل